Gartenhaus, Garage, Carport & Co - brauche ich eine Baugenehmigung?

1.   Gibt es rechtliche Einschränkungen und Verordnungen?
Ja. Vor der Anschaffung/ Planung bzw. Bauausführung sollten Sie beachten, dass die meisten Vorhaben wie Gartenhäuser, Garagen oder Carports nicht ohne weiteres im eigenen Garten oder auf dem eigenen Grundstück aufgestellt werden können und nicht genehmigungsfrei sind. Ein Aufstellen ohne Baugenehmigung – das ist oft nicht möglich. Informieren Sie sich daher bitte vorab umfassend über bestehendes Baurecht, um Ärger im Nachhinein zu verhindern!

2.   Wovon hängen diese Einschränkungen ab?
Ob Sie eine Baugenehmigung benötigen, hängt von der Größe, dem Standort auf dem Grundstück, der Ausstattung sowie dem Verwendungszweck ab. Maßgeblich beeinflusst Ihr Wohnort das Projekt. Je nachdem in welchem Ortsteil und in welcher Straße Sie leben, gibt es unterschiedliche Vorgaben. Bei Unsicherheiten ist es deshalb ratsam, sich beim zuständigen Bauamt in Thalmassing über die Genehmigungsfähigkeit des geplanten Vorhabens zu erkundigen.

Leider glauben sich manche im Recht, wenn sie ohne Genehmigung eine bauliche Anlage erstellen. Immer wieder wird gegenüber dem Bauamt argumentiert: „…aber das ist doch nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei.“ Viele glauben also, dass alle Bauvorhaben, welche in Art. 57 BayBO aufgeführt sind,  keiner Genehmigung bedürfen. So ist es aber leider bei Weitem nicht. Eine ganz entscheidende Rolle spielt hier der Standort. Es gibt drei unterschiedliche Standortbereiche, welche immer wieder zu Diskussionen führen:

a.       Innenbereich

b.      Außenbereich und

c.       den überplanten Bereich.

Im Wesentlichen handelt es sich um einen Innenbereich, wenn eine zusammenhängende Wohnbebauung vorliegt. Ein Außenbereich liegt laut rechtlicher Definition vor, wenn es sich nicht um einen Innenbereich handelt. Eine Abgrenzung ist daher nicht immer so leicht möglich. Vor allen Dingen gilt bei einer Betrachtung nicht automatisch das gesamte Grundstück als Innenbereich, es kann auch sein, dass ein Teil des Grundstückes Innen- und ein anderer Teil Außenbereich ist. Dass es sich um ein Grundstück innerhalb des Ortschildes befindlich handelt, hat nicht immer etwas zu sagen. Eine Wohnbebauung ist in fast allen Fällen nur innerhalb eines Innenbereiches möglich. Der beplante Bereich  -also ein Gebiet mit Bebauungsplan- ist grundsätzlich dem Innenbereich zuzuordnen, es gelten hierfür aber teils andere Vorschriften.

Im Artikel 55 Abs. 2 BayBO, ist geregelt, dass beispielsweise die Regelungen zur Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO nicht von der Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden entbinden. Eine solche öffentlich-rechtliche Vorschrift ist ein von der Gemeinde aufgestellter Bebauungsplan. Das heißt, Regelungen die der Bebauungsplan enthält, gehen im beplanten Bereich den Regelungen des Art. 57 BayBO vor. Hier gilt ausdrücklich nicht der Rechtsgrundsatz „Bundesrecht bricht Landesrecht“ also analog, dass bei unterschiedlichen Gesetzeshierarchien immer die Höhere obsiegt.

3. Einschränkungen durch den Bebauungsplan

Auch durch bestehende Bebauungspläne gibt es Einschränkungen. Dort ist unter anderem festgelegt, ob sogenannte Nebenanlagen wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser beispielsweise innerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche errichtet werden dürfen. Meist ist diese Fläche dann bereits durch das Wohnhaus belegt. Da ein Bebauungsplan oftmals weitere Bedingungen für die Errichtung enthält, sollten Sie sich unbedingt direkt bei der Gemeindeverwaltung informieren. Denn auch ein baugenehmigungsfreies Gartenhaus muss mit baurechtlichen Bestimmungen, wie zum Beispiel Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken oder Einhaltung des Brandschutzes, vereinbar sein.

Dies hat zur Folge, dass beispielsweise ein Gartenhäuschen, welches im Innenbereich ohne Weiteres gebaut werden darf in einem Gebiet, für welches ein Bebauungsplan gilt, alleine schon an dem festgesetzten Baufenster scheitert, da in den allermeisten der in der Gemeinde Thalmassing gültigen Bebauungspläne die Errichtung einer baulichen Anlage außerhalb des festgesetzten Baufensters nicht zulässig ist.

Dies kann lediglich durch die Beantragung einer „isolierten Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes“ oder durch einen Bauantrag geändert werden. Jedoch ist hierfür in jedem Falle eine Genehmigung erforderlich.

Auch ist es ratsam, seinen Nachbarn über Ihr Bauvorhaben in Kenntnis zu setzen. Gerade bei Grenzbebauungen vermeiden Sie so unangenehme Auseinandersetzungen über das zum Beispiel neu errichtete Gartenhaus. Bei Bauten direkt auf der Gartengrenze zum Nachbarn ist zudem Vorsicht geboten: Sehr häufig können Sie hier mit dem Gesetz in Konflikt geraten.

Um Ihre Anfragen besser bearbeiten und beurteilen zu können, ist es hilfreich, wenn Sie uns die genauen Maße Ihres geplanten Vorhabens mitteilen und das Projekt bereits maßstabsgetreu in einem Lageplan einzeichnen.

Für Rückfragen steht Ihnen das Bauamt gerne zur Verfügung.